Fideiussione acconti al costruttore

Cos’è la fideiussione per immobili da costruire

La fideiussione per immobili da costruire è una garanzia rilasciata a favore dell’acquirente per tutelare le somme che il costruttore incassa prima del trasferimento della proprietà, quando l’operazione rientra nell’ambito applicativo della disciplina sugli immobili da costruire.

La garanzia riguarda normalmente acconti, caparre e corrispettivi riscossi prima del rogito, secondo quanto previsto dal contratto e dalla normativa applicabile. Deve essere impostata in modo coerente con l’operazione immobiliare, con il preliminare e con gli importi effettivamente da garantire.

Quando serve

La fideiussione serve quando il costruttore incassa somme prima del trasferimento della proprietà in relazione a un immobile da costruire, ove ricorrano i presupposti soggettivi, oggettivi e contrattuali previsti dalla disciplina applicabile.

Normativa e riferimenti tecnici

La disciplina di riferimento è collegata alla Legge 2 agosto 2004 n. 210 e al D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, con le successive modifiche intervenute nel tempo. La normativa mira a tutelare l’acquirente persona fisica che versa somme prima del trasferimento della proprietà di un immobile da costruire.

Per le operazioni rientranti nel perimetro della disciplina, il costruttore deve consegnare la fideiussione secondo le condizioni previste. È inoltre opportuno verificare il coordinamento con la polizza indennitaria decennale postuma, che riguarda una tutela diversa e opera nella fase successiva al trasferimento della proprietà.

La concreta applicazione della normativa deve essere verificata sulla base del caso specifico, del titolo edilizio, della forma contrattuale, dello stato dell’immobile, delle somme versate e degli atti predisposti dalle parti.

Funzione della garanzia

La funzione della fideiussione è tutelare l’acquirente rispetto alla restituzione delle somme versate prima del trasferimento della proprietà, nei casi e nei limiti previsti dalla garanzia e dalla normativa applicabile.

Per il costruttore, la garanzia rappresenta un adempimento operativo da impostare con attenzione, perché incide sulla regolarità della vendita, sulla gestione del preliminare e sul rapporto con acquirente, notaio, garante e professionisti coinvolti.

Soggetti coinvolti

I soggetti coinvolti nella fideiussione per immobili da costruire sono normalmente costruttore, acquirente e garante. La loro corretta individuazione è essenziale per redigere un testo coerente.

• Contraente: il costruttore, l’impresa, la società immobiliare o la cooperativa edilizia che richiede la garanzia.
• Beneficiario: l’acquirente dell’immobile da costruire, secondo quanto previsto dal contratto e dalla disciplina applicabile.
• Garante: il soggetto che valuta la pratica ed eventualmente rilascia la fideiussione secondo le proprie condizioni assuntive.

Importo e durata

L’importo della fideiussione deve essere determinato sulla base delle somme che il costruttore ha riscosso o deve riscuotere prima del trasferimento della proprietà, secondo quanto previsto dal contratto. Possono rilevare caparre, acconti, anticipi e altri corrispettivi collegati all’operazione.

La durata deve essere coerente con la fase compresa tra la consegna della garanzia e il trasferimento della proprietà, salvo diverse previsioni del testo o della procedura. In presenza di proroghe, slittamenti del rogito o modifiche degli importi, è opportuno verificare se la garanzia debba essere aggiornata.

Come funziona la procedura

La procedura parte dall’analisi dell’operazione immobiliare e prosegue con la raccolta dei documenti necessari alla valutazione del garante. L’eventuale rilascio dipende dall’esito dell’istruttoria e dalle condizioni assuntive applicabili.

1. Verifica dell’operazione immobiliare e del contratto preliminare o dello schema contrattuale disponibile.
2. Controllo degli importi riscossi o da riscuotere prima del rogito.
3. Analisi di titolo edilizio, stato dell’immobile, dati dell’acquirente e dati del costruttore.
4. Raccolta della documentazione economico-finanziaria dell’impresa.
5. Verifica del testo fideiussorio e avvio dell’istruttoria presso il garante, se la pratica è completa.

Quali dati è utile inviare per una prima valutazione

Per una prima valutazione possono essere utili gli elementi principali dell’operazione, anche se l’istruttoria completa può richiedere integrazioni. La documentazione dipende dal tipo di intervento, dal contratto e dal profilo del costruttore.

• dati dell’impresa costruttrice o della società immobiliare;
• dati dell’acquirente beneficiario;
• bozza del contratto preliminare o atto disponibile;
• importi già versati o da versare prima del rogito;
• titolo edilizio o documentazione urbanistico-edilizia disponibile;
• descrizione dell’immobile e dell’operazione;
• durata prevista fino al trasferimento della proprietà;
• testo della garanzia richiesto, se disponibile;
• visura camerale, bilanci o documentazione economico-finanziaria del costruttore;
• eventuali scadenze operative o indicazioni del notaio.

Verifica preliminare

La verifica preliminare serve a controllare se la richiesta è impostata correttamente prima dell’avvio dell’istruttoria completa. In questa fase possono emergere criticità relative a importo, durata, soggetti, testo della garanzia, stato dell’immobile o documentazione economico-finanziaria.

European Insurance Solutions Broker può analizzare i dati disponibili e indicare quali elementi devono essere chiariti o integrati. La verifica preliminare non equivale a delibera del garante e non comporta promessa di rilascio.

Errori da evitare

Gli errori più frequenti riguardano la sottovalutazione degli elementi contrattuali e documentali. Una pratica incompleta può rallentare l’istruttoria o generare richieste di integrazione.

• richiedere la garanzia senza preliminare o schema contrattuale aggiornato;
• calcolare l’importo senza considerare tutte le somme da versare prima del rogito;
• non verificare durata, proroghe e data prevista per il trasferimento della proprietà;
• confondere fideiussione sugli acconti e polizza decennale postuma;
• non identificare correttamente acquirente, costruttore e garante;
• trasmettere documentazione economico-finanziaria incompleta;
• non verificare il titolo edilizio o lo stato dell’immobile;
• avviare la pratica a ridosso della stipula senza una verifica preliminare.

Domande frequenti

Per approfondire

• fideiussioni per contratti privati: utile per inquadrare le garanzie richieste nei rapporti contrattuali tra soggetti privati.
• fideiussione per permuta immobiliare: utile per approfondire garanzie collegate a operazioni immobiliari con corrispettivi non esclusivamente monetari.
• polizza decennale postuma: utile per distinguere la tutela sugli acconti dalla copertura successiva al trasferimento dell’immobile.
• polizza CAR Contractors All Risks: utile per approfondire le coperture tecniche collegate ai cantieri e agli interventi edilizi.
• fideiussioni: utile per orientarsi tra le principali tipologie di garanzie fideiussorie.

Per ricevere informazioni o richiedere una valutazione preliminare per fideiussione immobili da costruire, è possibile contattare European Insurance Solutions Broker ai numeri 0881.366552, 0881.522814 e 0881.371946, compilare il modulo di richiesta oppure scrivere a backoffice@eisbroker.it.